Apps und Agenten

5 Oktober 2026

Der KI-Agent interessiert sich für Ihr Gebäude, nicht für Ihre App

Manchmal ist es ein Segen, spät zur Party zu kommen. Besonders dann, wenn man frisch eintrifft, kurz bevor es richtig losgeht, während einige der Anwesenden schon müde sind. Eine Analogie aus der Technologiewelt: Viele Entwicklungsländer haben das Festnetz übersprungen und sind direkt zum Mobilfunk übergegangen, und Estland hat nach der Sowjetherrschaft eine digitale Verwaltung aufgebaut statt einer papierbasierten Bürokratie.

In der Mobilität ist die müde Lösung die App, und der Neuling in der Stadt ist der KI-Agent. Apps boten zwar ein hervorragendes Geschäftsmodell – ein geschlossenes System mit Grenzkosten von null – und in vielen Fällen ein gutes Kundenerlebnis, ließen aber reichlich Raum für Verbesserungen. Eine App ist eine Einheitslösung für alle, viele erfordern nach wie vor eine Menge Tipparbeit, und wenn Dienstleister ihre Kunden abschotten, wächst die Zahl der benötigten Apps. Und damit auch der Frust der Verbraucher.

Jetzt kommt die KI, das allmächtige, intelligente Mutterportal zu allem. Nicht nur lassen sich alle Bedürfnisse über eine einzige Schnittstelle erfüllen, der Agent kennt Sie, Ihre Bedürfnisse, Ihre Kontexte und Ihre Historie und kann Entscheidungen empfehlen und ausführen, die genau auf Sie und genau auf Ihre aktuelle Situation zugeschnitten sind.

 

Was uns ein Tag Testen gelehrt hat

Bis heute bedeutete MaaS (Mobility as a Service) eine App. Alle verfügbaren Verkehrsmittel auf einem Bildschirm gesammelt und nach den Bedürfnissen der Kunden zu Reiseketten geordnet. Heute, während wir die nächste Generation von MaaS aufbauen, erkennen wir, dass die Apps das Produkt einer Ära waren, die rasch zu Ende geht.

Neulich haben wir hier bei Swavia eine Übung gemacht. Wir haben Claude angewiesen, als Parkagent zu agieren: das nächstgelegene und am besten erreichbare Parkhaus für die jeweilige Situation auszuwählen, mit Lademöglichkeit, mit Autowäsche und mit Anbindung an andere Verkehrsmittel. Wir haben die Zahlungsoptionen ergänzt und geprüft, ob die Schnittstellen zu den Dienstleistern funktionieren. All das hat uns einen Tag gekostet – und wir blickten auf ein Kundenerlebnis der nächsten Stufe. Unser Fazit, etwas verblüfft, aber sehr klar: Nein, wir sollten uns nicht auf unsere eigene App konzentrieren und sie mit KI-Fähigkeiten ausstatten. Wir sollten uns darauf konzentrieren, wie KI-Agenten das nutzen, was wir anbieten.

Mit unserem kleinen Test eines Megatrends sind wir natürlich nicht allein. In der Mobilität sprechen viele bereits über Reise-Concierge-Agenten und bereiten sich darauf vor. Immer mehr Dienstleister überspringen die App. In den USA können Autofahrer bereits an mehr als 30.000 Standorten Parkplätze reservieren und bezahlen, ohne Google Maps oder Waze zu verlassen (dank der Betreiberplattform Flash), und Perplexity findet Restauranttische im Gespräch (bevor es die Buchung an OpenTable übergibt). Ein neues Ökosystem entsteht.

 

Das Parkhaus als strategischer Vermögenswert

Weniger beachtet wurde bisher, wie dies das Immobiliengeschäft verändern wird. Die zentrale Frage für Immobilieneigentümer und Parkhausbetreiber lautet womöglich nicht „Wie halten wir unser Parkhaus auf dem Radar der KI?“, sondern „Ist unser Parkhaus strategisch für die Agentenökonomie positioniert?“. Hier einige Gedanken zu dieser neuen Ökonomie und ihren Auswirkungen auf Immobilien:

  • Immobilien profitieren von der späten Ankunft. Sie tragen nicht die Last eigener Verbraucher-Apps und können direkt agentenfähig werden. Agenten interessieren sich nicht für Marken, sondern für Lesbarkeit: Verfügbarkeit, die sich in Echtzeit abfragen lässt, maschinenlesbare Preise und den Ladestatus. Agenten entscheiden auf Basis von Daten, und das schafft gleiche Chancen für alle, die in der neuen Ökonomie herausragen wollen.
  • Ein Parkhaus kann zu einem strategischen Vermögenswert werden. Wenn die KI es als gut positionierten, gut angebundenen und gut ausgestatteten Knotenpunkt erkennt, wird sie es den Nutzern empfehlen. Ein Gebäude mit einem solchen Knotenpunkt ist weitaus lukrativer als ein schlecht angebundenes und ungünstig gelegenes. Wer die besten Parkhäuser kontrolliert, kontrolliert die ertragreichsten Immobilien.
  • Der Wert des Parkhauses steigt auch deshalb, weil eine KI weder die Parkplätze besitzt noch die Flotten kontrolliert. Sie kann vermitteln, aber nichts versprechen. Während Kunden über ihre Agenten mehr Mitsprache haben als je zuvor, liegt die Preismacht bei denen, die die begehrten physischen Vermögenswerte kontrollieren.
  • Apps waren Einheitslösungen, die den Katalog ihres Anbieters präsentierten. Ein Agent erfüllt den Auftrag seines Nutzers. Wo Apps oft ein einzelnes Bedürfnis lösten – das Parken bezahlen oder ein Busticket kaufen –, lösen Agenten ganze Reisen. Knotenpunkte, die nicht nur Parkplätze, sondern auch Dienstleistungen und Anbindungen bieten, sind in diesem Umfeld die Gewinner. Die Machtverschiebung von App-Anbietern zu KI-Nutzern ist deutlich.
  • Das bedeutet, dass die mittlere Ebene – Apps und Buchungsvermittler – unter Druck gerät. Immobilieneigentümer sollten ihre Verträge überprüfen: Wer legt den Preis fest, wem gehören die Buchungsdaten, wer hat Mitsprache bei den Schnittstellen (APIs)? Wenn Sie ein erstklassiges Parkhaus besitzen, achten Sie darauf, die Vorteile selbst zu ernten und sie nicht durch unüberlegte Partnerschaften zu verschenken.
  • Auch wenn Kunden manchmal nur langsam auf neue Technologien umsteigen, ist es eine schlechte Strategie, sich auf die Trägheit der Verbraucher zu verlassen. Ein Bloomberg-Artikel vom September beschrieb, wie auch große Banken, Versicherer und Online-Reisebüros Kurseinbrüche erleben, weil ihre Geschäftsmodelle zum Teil darauf beruhen, dass Kunden an ihren Gewohnheiten festhalten. KIs vergleichen jedes Mal, und kluge Investoren wissen das.

 

Langsame Vermögenswerte, schnelle Agenten

Die Welt der physischen Vermögenswerte bewegt sich immer langsamer als die digitale Welt. Die gute Nachricht: Das verschafft Ihnen etwas Zeit, sich anzupassen, zu testen und zu verbessern. Doch es gibt keine Zeit zu verlieren. Agenten lernen schnell, welche Vermögenswerte zuverlässig funktionieren, und dieses Wissen verstärkt sich. Früh lesbar zu sein, ist der Vorteil.