Wenn zwei Giganten aufeinandertreffen
Das neueste Kapitel der ältesten Idee der Immobilienwirtschaft
Viele Gebäude stehen auf einem Asset, das kaum jemand richtig bewertet: der Garage. Immobilien und Mobilität, zwei Giganten der modernen Wirtschaft, haben den Wert des jeweils anderen schon immer stark beeinflusst – für alle, die in einer der beiden Branchen tätig sind, ist das nichts Neues –, doch der Mechanismus, der sie verbindet, verändert sich. Gebäude, die sich zuerst anpassen, dürften messbar mehr wert sein als jene, die es nicht tun.
Die älteste Idee der Immobilienwirtschaft
Die wissenschaftliche Untersuchung dieser Wechselbeziehung begann 1809 auf einem Gut in Mecklenburg. Damals erwarb Johann Heinrich von Thünen – ein Gutsbesitzer und Landwirt, der seine ökonomischen Theorien unabhängig vom akademischen Mainstream entwickelte – das Gut Tellow und begann, akribisch Buch über seinen eigenen Betrieb zu führen. Auf Grundlage dieser Daten veröffentlichte er 1826 das Buch Der isolierte Staat und vertrat darin die These, dass der Wert von Land nicht im Land selbst liegt – er hängt davon ab, wie teuer es ist, dieses Land mit allem anderen zu verbinden (nicht seine genauen Worte, doch diese Idee brachte ihm den Ruf als Begründer der Raumwirtschaftstheorie ein).
In Agrargesellschaften bedeutete das, dass die Kosten für den Transport der Erzeugnisse zum Markt den Bodenpreis nahezu bestimmten. In der heutigen Gesellschaft entscheidet vor allem die Nähe zu Arbeit, Freizeit, Schulen und Dienstleistungen über den Preis von Wohnimmobilien; bei Büros ist es die Nähe zu Kunden, Kollegen, Flughäfen und Parkmöglichkeiten. Lage, Lage, Lage heißt mit anderen Worten Anbindung, Anbindung, Anbindung.
Mehr als Parken
Im PropTech-Bereich ist Anbindung schon länger ein Schlagwort, allerdings meist mit Blick auf das Parken. Reibungsloses Parken bedeutet reibungslose Anbindung, und dieses Erlebnis lässt sich mit benutzerfreundlichen Apps weiter verbessern. Einfaches Parken wird zum Merkmal einer Immobilie. Doch ein Stellplatz, so gut er auch in eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie integriert sein mag, ist auch mit neuen Benutzeroberflächen nicht wirklich etwas Neues.
Der Markt bestätigt das. Europas größter Parkraumbetreiber APCOA bewirtschaftet über 1,8 Millionen Stellplätze in 11 Ländern, und eine Welle schnell wachsender Herausforderer – einige mit dreistelligen jährlichen Wachstumsraten – digitalisiert das Parken in hohem Tempo. Doch fast alle von ihnen, etablierte Anbieter wie Herausforderer, optimieren das Parken noch immer als einzelne Dienstleistung, statt die Garage als multimodalen Hub zu begreifen. Genau diese Lücke ist das nächste Kapitel.
Die Garage als Hub
Im nächsten Kapitel des Zusammenspiels von Mobilität und Immobilien wird multimodale Konnektivität direkt in das Gebäude integriert. Anders gesagt: Multimodale Mobilität wird zum Merkmal eines Gebäudes. Die Garage wird zum Hub, an dem Autobesitzer ihr Fahrzeug abstellen und ihre Reise auf andere Weise fortsetzen können. Wer kein Auto hat, findet ein ganzes Buffet an Optionen – Mietwagen, Taxis, Fahrräder, Scooter, was auch immer benötigt wird –, um bequem ans Ziel zu gelangen, das selbst wiederum ein Mobility Hub sein kann, mit Anschluss an U-Bahn oder Bahn, an Flughäfen, an Fähren …
Das ist keine Theorie. Clouth 104, ein Mixed-Use-Quartier in Köln auf dem Gelände einer ehemaligen Gummifabrik, hat seine zentrale Garage bereits zu genau so einem barrierefreien Mobility Hub umgebaut – Car-Sharing, E-Ladeinfrastruktur und Fahrradabstellplätze hinter einem einzigen Zugangssystem –, und das Projekt erhielt als eines der ersten in Deutschland für diesen Ansatz eine Vorzertifizierung des Good Mobility Council.
Während die klassische Verkehrsplanung spurbasiert war (wie komme ich auf die Spur, die mich zu meinem Ziel bringt), wird die Zukunft hubbasiert sein. Hubs sind auf vielfältige Weise miteinander verbunden, und Gebäude werden Teil dieses Netzes. Je besser der Hub im Gebäude, desto begehrter das Gebäude. Und diese Attraktivität schlägt sich natürlich in höheren Preisen oder Mieten nieder.
Mixed-Use und Büros machen den Anfang
Jedes Gebäude mit Parkflächen kann zum Hub werden: ein Einkaufszentrum, ein Bürokomplex, ein Wohngebäude – am wahrscheinlichsten ist jedoch, dass die Entwicklung bei Büro- und Mixed-Use-Gebäuden beginnt, wo ein einzelner Mieter oder Vermieter sowohl den Anreiz als auch die Befugnis hat, zu handeln. Das Potenzial ist beträchtlich: In der DACH-Region gibt es rund 8,5 Millionen bewirtschaftete Stellplätze (European Parking Association, 2024), und allein in den größeren Städten Deutschlands erwirtschaftet der Parkraumbetrieb bereits mehr als 5 Milliarden Euro pro Jahr – größtenteils noch immer als einfaches, statisches Asset.
Unternehmen haben einen starken Anreiz, ihre Flotte und die Stellplätze, für die sie bezahlen, zu optimieren. Eine Garage, die nicht mehr nur eine Garage ist, bietet genau dafür die Gelegenheit. Statt eines Autos und eines Stellplatzes kann ein Arbeitgeber Zugang zu einem Hub anbieten. Dafür gibt es ein starkes wirtschaftliches Argument, aber auch ein starkes ökologisches und kulturelles – allein Deutschland hat sich das Ziel von einer Million öffentlicher Ladepunkte bis 2030 gesetzt, und eine Garage, die Verkabelung, Software und Parkgenehmigungen bereits mitbringt, ist weit besser aufgestellt, diesen Wandel aufzunehmen, als eine, die das nicht tut. Das ist die Zukunft. Mixed-Use-Gebäude sind aufgrund ihrer vielen Nutzergruppen, Aktivitäten und Mobilitätsbedürfnisse natürlich geborene Hubs.
Der Wert liegt in den Verbindungen
Für Immobilieninvestoren ist Parken ein Muss, aber selten ein Profit Center. Ein effizient betriebener Hub kann profitabler sein als eine Garage – vor allem aber steigert er den Wert des gesamten Komplexes, wenn er hervorragende Verbindungen bietet. Die Zahlen bestätigen das: In einem ausgereiften multimodalen Hub macht das Parken selbst typischerweise weniger als ein Drittel der gesamten Hub-Erlöse aus, der Rest entfällt auf Mobilitätsdienste, Community-Angebote und Laden – ein gut geführter Hub kann das Erlöspotenzial eines Standorts also gegenüber dem reinen Betrieb als Parkgarage in etwa verdoppeln.
Genau dieser Wandel ist im Gange: kein neues Feature, das dem Parken aufgesetzt wird, sondern eine echte Neubewertung dessen, was Anbindung wert ist. In den nächsten Beiträgen dieser Reihe sehen wir uns an, wie Asset Manager, die dieser Entwicklung bereits voraus sind, diese Rechnung für ihre eigenen Portfolios aufstellen – und was einen Hub, der lediglich funktioniert, von einem unterscheidet, der sich doppelt bezahlt macht.